Owners must update their E9 properties list in Greece \Also in Gr.

By Christos ILIOPOULOS*

Athens.- If you have obtained or relinquished ownership of any immovable property in Greece in 2025, your E9 tax list must reflect this change. In other words, every property owner who purchased, sold, gifted or changed ownership status in any of his/her real estate properties in Greece, must make sure that the relevant property transaction done in 2025 is shown in the E9 list of properties kept by the tax authority for every tax payer and / or property owner.

The update of the E9 list must have been completed by end of January 2026, so that the Greek tax authority can issue the ENFIA property taxes by March. Those property owners who have uploaded through their notaries the real estate transaction deeds at the MyProperty tax site, most likely will not have to do anything, as in most cases the system automatically makes the E9 changes to depict the new reality after the property transaction. This means that the E9 system in these cases will delete the property from the E9 of the owner who sold or gifted it, and will upload it in the E9 of the person who obtained its ownership. However, it is advisable that all persons who have taken part in a real estate transaction check their E9 list to make sure the latest transaction has been incorporated in the data base of the Greek tax authority and thus their E9 is updated and accurate.

There are, however, other cases where the tax system will not make the change automatically and the property owners must make the E9 update on their own, or through their accountant or lawyer in Greece. First of all, those who inherit real estate property must include in their E9 the properties which belonged to the deceased and now belong to them. In order to know what exactly property right the heirs inherit and must upload in their E9 on line, the heirs must seek legal advice, to find out whether they inherit 100% of the real estate property of the deceased or an undivided share of it, and whether a Will is applied or the intestate succession system (no Will) kicks in.

It must be noted that the heirs must upload the inherited properties in their E9 list by January 31^st of the year following the passing of the deceased. If the deceased died in 2025, the heir must update their E9 with the inherited properties by 31^st of January 2026. This must be done irrespective of the fact that the deed of acceptance of inheritance has not been signed at the notary’s office, yet. The heirs have a legal obligation to update their E9 with the inherited properties irrespective of whether a Will is about to be probated or not. If the Will is probated the same year the deceased died, the E9 next year will take into account the Will’s content. If, on the other hand, the Will has not been probated in the same year the deceased passed, the E9 of the heirs must be updated according to the intestate succession, meaning as if there was no Will, since a Will has not yet been probated. Once the Will is probated, the next year the E9 will be modified according to the Will. Many heirs live outside of Greece and have not settled the estate of a deceased for years, sometimes. Nonetheless, they must start the process of the settlement of the estate as soon as they can and the E9 changes will be done now, with a retroactive effect from the year which follows the year of the passing of the deceased. Any ENFIA taxes of years past will get minor increases but the entire ENFIA (property tax) dues are usually low, compared to the real value of the property the heirs inherit.

In addition, the E9 will not be automatically updated in those few cases where the property transaction concerns properties outside the tax system which evaluates real estate. These properties which are not automatically evaluated by the tax system are usually located outside city, town or village plans and require special evaluation by the tax authority in every single case.

The E9 is not automatically updated also in cases where the property transaction for various reasons, has not been filed on line at the MyProperty tax site, and the transaction tax filing has been done through the personal tax file of the taxpayer. The same applies in cases where the usufruct owner transfers the usufruct to the bare owner.

Finally, the E9 is not updated automatically and the tax payer must make the change on their own in cases where the owner has built a house / construction on a plot, or where an additional floor has been added to a building, in cases where a building has been demolished, or in some cases where a legalization of building regulations violations has taken place.

If the E9 tax list of properties is not updated so that each property right is outlined accurately, the property cannot be sold, gifted, inherited or transferred in general.

   *Christos ILIOPOULOS, attorney at

the Supreme Court of Greece , LL.M.

www.greekadvocate.eu

e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

In Gr.

Οι ιδιοκτήτες πρέπει να ενημερώσουν τη λίστα ακινήτων Ε9 στην Ελλάδα

Του Χρήστου ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΥ*

Αθήνα.- Εάν έχετε αποκτήσει ή παραιτηθεί από την κυριότητα οποιουδήποτε ακινήτου στην Ελλάδα το 2025, ο φορολογικός σας κατάλογος Ε9 πρέπει να αντικατοπτρίζει αυτήν την αλλαγή. Με άλλα λόγια, κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου που αγόρασε, πούλησε, δώρισε ή άλλαξε ιδιοκτησιακό καθεστώς σε οποιοδήποτε από τα ακίνητά του στην Ελλάδα, πρέπει να βεβαιωθεί ότι η σχετική αγοραπωλησία ακινήτου που έγινε το 2025 εμφανίζεται στον κατάλογο ακινήτων Ε9 που τηρεί η φορολογική αρχή για κάθε φορολογούμενο ή/και ιδιοκτήτη ακινήτου.

Η επικαιροποίηση του καταλόγου Ε9 πρέπει να έχει ολοκληρωθεί έως το τέλος Ιανουαρίου 2026, ώστε η ελληνική φορολογική αρχή να εκδώσει τους φόρους ακίνητης περιουσίας ΕΝΦΙΑ έως τον Μάρτιο. Όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν ανεβάσει μέσω των συμβολαιογράφων τους τις πράξεις αγοραπωλησίας ακινήτων στο site του φόρου MyProperty, πιθανότατα δεν θα χρειαστεί να κάνουν κάτι, καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις το σύστημα κάνει αυτόματα τις αλλαγές Ε9 για να απεικονίσει τη νέα πραγματικότητα μετά τη συναλλαγή του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι το σύστημα Ε9 σε αυτές τις περιπτώσεις θα διαγράψει το ακίνητο από το Ε9 του ιδιοκτήτη που το πούλησε ή το δώρισε, και θα το ανεβάσει στο Ε9 του ατόμου που απέκτησε την κυριότητά του. Ωστόσο, συνιστάται όλα τα πρόσωπα που έχουν λάβει μέρος σε μια συναλλαγή ακινήτων να ελέγχουν τον κατάλογο Ε9 τους για να βεβαιωθούν ότι η τελευταία συναλλαγή έχει ενσωματωθεί στη βάση δεδομένων της ελληνικής φορολογικής αρχής και επομένως το Ε9 τους είναι ενημερωμένο και ακριβές.

Υπάρχουν, ωστόσο, και άλλες περιπτώσεις όπου το φορολογικό σύστημα δεν θα κάνει αυτόματα την αλλαγή και οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να κάνουν την ενημέρωση Ε9 μόνοι τους, ή μέσω του λογιστή ή του δικηγόρου τους στην Ελλάδα. Πρώτα απ’ όλα, όσοι κληρονομούν ακίνητη περιουσία πρέπει να συμπεριλάβουν στο Ε9 τους τα ακίνητα που ανήκαν στον θανόντα και τώρα ανήκουν σε αυτόν. Για να γνωρίζουν τι ακριβώς περιουσιακό δικαίωμα κληρονομούν οι κληρονόμοι και πρέπει να ανεβάσουν στο Ε9 τους on line, οι κληρονόμοι πρέπει να ζητήσουν νομική συμβουλή, για να διαπιστώσουν αν κληρονομούν το 100% της ακίνητης περιουσίας του θανόντος ή εξ αδιαιρέτου μερίδιό της, και αν εφαρμόζεται διαθήκη ή ενεργοποιείται το σύστημα εξ αδιαθέτου διαδοχής (χωρίς διαθήκη).

Πρέπει να σημειωθεί ότι οι κληρονόμοι πρέπει να ανεβάσουν τα κληρονομικά ακίνητα στον κατάλογο Ε9 τους έως τις 31^{Ιανουαρίου του έτους} που ακολουθεί το θάνατο του θανόντος. Εάν ο θανών απεβίωσε το 2025, ο κληρονόμος πρέπει να ενημερώσει το Ε9 του με τα κληρονομικά ακίνητα έως τις 31^{Ιανουαρίου} 2026. Αυτό πρέπει να γίνει ανεξάρτητα από το γεγονός ότι η πράξη αποδοχής κληρονομιάς δεν έχει ακόμη υπογραφεί στο συμβολαιογραφείο. Οι κληρονόμοι έχουν νομική υποχρέωση να ενημερώσουν το Ε9 τους με τα κληρονομικά ακίνητα, ανεξάρτητα από το αν μια διαθήκη πρόκειται να επικυρωθεί ή όχι. Εάν η διαθήκη επικυρωθεί το ίδιο έτος που πέθανε ο αποθανών, το Ε9 του επόμενου έτους θα λάβει υπόψη το περιεχόμενο της διαθήκης. Εάν, από την άλλη πλευρά, η διαθήκη δεν έχει επικυρωθεί την ίδια χρονιά που πέθανε ο θανών, το Ε9 των κληρονόμων πρέπει να ενημερωθεί σύμφωνα με την εξ αδιαθέτου διαδοχή, δηλαδή σαν να μην υπήρχε διαθήκη, αφού η διαθήκη δεν έχει ακόμη επικυρωθεί. Μόλις επικυρωθεί η Διαθήκη, το επόμενο έτος το Ε9 θα τροποποιηθεί σύμφωνα με τη Διαθήκη. Πολλοί κληρονόμοι ζουν εκτός Ελλάδας και δεν έχουν τακτοποιήσει την περιουσία ενός αποθανόντος εδώ και χρόνια, μερικές φορές. Παρ’ όλα αυτά, πρέπει να ξεκινήσουν τη διαδικασία τακτοποίησης της κληρονομίας το συντομότερο δυνατό και οι αλλαγές στο Ε9 θα γίνουν τώρα, με αναδρομική ισχύ από το έτος που ακολουθεί το έτος θανάτου του θανόντος. Τυχόν φόροι ΕΝΦΙΑ προηγούμενων ετών θα λάβουν μικρές αυξήσεις, αλλά το σύνολο των οφειλών ΕΝΦΙΑ είναι συνήθως χαμηλό, σε σύγκριση με την πραγματική αξία του ακινήτου που κληρονομούν οι κληρονόμοι.

Επιπλέον, το Ε9 δεν θα ενημερώνεται αυτόματα στις λίγες εκείνες περιπτώσεις όπου η αγοραπωλησία ακινήτου αφορά ακίνητα εκτός του φορολογικού συστήματος που αξιολογεί ακίνητα. Αυτά τα ακίνητα που δεν αξιολογούνται αυτόματα από το φορολογικό σύστημα βρίσκονται συνήθως εκτός σχεδίου πόλης, κωμόπολης ή χωριού και απαιτούν ειδική αξιολόγηση από τη φορολογική αρχή σε κάθε περίπτωση.

Το Ε9 δεν ενημερώνεται αυτόματα και στις περιπτώσεις που η αγοραπωλησία ακινήτου για διάφορους λόγους, δεν έχει καταχωρηθεί ηλεκτρονικά στο φορολογικό site MyProperty, και η φορολογική δήλωση συναλλαγής έχει γίνει μέσω του προσωπικού φορολογικού φακέλου του φορολογούμενου. Το ίδιο ισχύει και στις περιπτώσεις που ο επικαρπωτής μεταβιβάζει την επικαρπία στον ψιλό κύριο.

Τέλος, το Ε9 δεν ενημερώνεται αυτόματα και ο φορολογούμενος πρέπει να κάνει μόνος του την αλλαγή σε περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης έχει χτίσει σπίτι/κατασκευή σε οικόπεδο, ή όπου έχει προστεθεί επιπλέον όροφος σε κτίριο, σε περιπτώσεις που έχει κατεδαφιστεί κτίριο, ή σε κάποιες περιπτώσεις που έχει λάβει χώρα νομιμοποίηση παραβάσεων οικοδομικών κανονισμών.

Εάν ο φορολογικός κατάλογος ακινήτων Ε9 δεν ενημερωθεί ώστε να αποτυπώνεται με ακρίβεια κάθε δικαίωμα ιδιοκτησίας, το ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί, να χαριστεί, να κληρονομηθεί ή να μεταβιβαστεί γενικά.

*Χρήστος ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΣ, δικηγόρος

του Αρείου Πάγου, LL.M.

www.greekadvocate.eu

Ηλεκτρονικό ταχυδρομείο: bm-bioxoi@otenet.gr