Ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη στο Κτηματολόγιο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 

Αθήνα, 1^η Νοεμβρίου 2026

Αν και οι δηλώσεις στο Κτηματολόγιο όλων των ακινήτων στην Ελλάδα έχουν αρχίσει εδώ και σχεδόν τριάντα χρόνια, υπάρχουν ακόμα και σήμερα ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν τα έχουν δηλώσει. Κάποιες φορές η αιτία είναι η έλλειψη τίτλων, δηλαδή συμβολαίων κυριότητας. Σε κάποιες άλλες περιπτώσεις, αιτία είναι η έλλειψη πληροφόρησης, συνήθως διότι ο δικαιούχος του εμπράγματου δικαιώματος ζει στο εξωτερικό, ή διότι έχει αποβιώσει και οι κληρονόμοι ζουν εκτός Ελλάδος. Στις περιπτώσεις που κανένας δεν έχει δηλώσει στο Κτηματολόγιο το ακίνητο ως δικό του, προσκομίζοντας τίτλους, τοπογραφικά και άλλα έγγραφα, το ακίνητο είναι χαρακτηρισμένο στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Σε μερικές περιοχές της Ελλάδα το Κτηματολόγιο έχει ολοκληρωθεί αρκετά χρόνια πριν με συνέπεια το εμπράγματο δικαίωμα εκείνων που δεν το έχουν δηλώσει να έχει χαθεί γι’ αυτούς και το μόνο που μπορούν να κάνουν είναι πλέον να αξιώσουν αποζημίωση και μόνο υπό προϋποθέσεις να ζητήσουν την αυτούσια απόδοση του ακινήτου.

Υπάρχουν όμως και πολλές άλλες περιοχές όπου το Κτηματολόγιο μπορεί να έχει αρχίσει την λειτουργία του, όμως υπάρχει ακόμα η δυνατότητα, έστω και με δικαστική απόφαση, να διορθωθεί η εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» προκειμένου το ακίνητο να εγγραφεί στο όνομα του ιδιοκτήτη του, που έχει παραλείψει να το δηλώσει τα προηγούμενα χρόνια. Σ’ αυτές τις περιπτώσεις απαιτείται αγωγή στο δικαστήριο εάν η νομική βάση της διεκδικούμενης κυριότητας είναι η χρησικτησία. Αν όμως η βάση είναι συμβόλαια κυριότητας ή και κληρονομική διαδοχή, ή το ακίνητο είναι οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, κατατίθεται αίτηση στο δικαστήριο στην εκουσία δικαιοδοσία, δηλαδή προσκομίζονται αποδεικτικά στοιχεία όπως συμβόλαια, τοπογραφικά και ίσως ληξιαρχικές πράξεις θανάτου, πιστοποιητικά εγγυτέρων συγγενών, διαθήκες ή πιστοποιητικά μη δημοσίευσης διαθήκης και άλλα έγγραφα, ώστε να αποδειχθεί η κυριότητα του ακινήτου από τον σημερινό αιτούντα.

Εάν πρόκειται περί αγωγής χρησικτησίας, απαιτείται προσπάθεια κτηματολογικής διαμεσολάβησης. Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά στη διαμεσολάβηση. Δημόσιοι υπάλληλοι που δεν στέλνουν εγκαίρως στοιχεία περί δικαιωμάτων του Δημοσίου μπορεί να υποστούν πειθαρχικές κυρώσεις. Η μη έγκαιρη αποστολή εγγράφων από τις υπηρεσίες του Δημοσίου δημιουργεί τεκμήριο ότι αυτό δεν προέβαλε δικαιώματα. Απαραίτητη είναι η προσκόμιση ενόρκων βεβαιώσεων, αποδείξεων ηλεκτροδότησης, τηλεφωνίας, ύδρευσης, μισθωτηρίων ή αποδείξεων μισθωμάτων, οικοδομικών αδειών, καθώς και κάθε άλλου εγγράφου στο όνομα του νομέα, που αποδεικνύει την άσκηση νομής, δηλαδή φυσικής εξουσίας με διάνοια κυρίου (δηλ., με την θέληση να το έχει ως δικό του), όπως και πιστοποιητικών Ε9 δεκαετίας. Ο ενάγων, δηλαδή αυτός που διεκδικεί την εγγραφή του ως κυρίου του ακινήτου δυνάμει χρησικτησίας πρέπει επιπλέον να καταθέσει δήλωση φόρου χρησικτησίας, ώστε να πληρώσει φόρο 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Εάν συνταχθεί Πρακτικό διαμεσολάβησης, αυτό διορθώνει την εγγραφή στο Κτηματολόγιο χωρίς περαιτέρω δίκη.

Αν ζητείται γεωμετρική μεταβολή, δηλαδή αλλαγή του εμβαδού του ακινήτου, πρέπει να επισυναφθεί τοπογραφικό γεωμετρικών μεταβολών, καθώς και αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στον Φορέα Ελληνικό Κτηματολόγιο για να λάβει έναν μοναδικό αριθμό, τον Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (ΚΗΔ).

Το συμπέρασμα είναι ότι κάθε πρόσωπο, κάτοικος Ελλάδας ή εξωτερικού, που πιστεύει ότι είναι ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα, πρέπει να ελέγχει εάν το ακίνητό του είναι δηλωμένο στο Κτηματολόγιο στο όνομά του, με τα σωστά χαρακτηριστικά, δηλαδή θέση, όρια, εμβαδόν κλπ. Ακολούθως, πρέπει να ελέγχεται εάν τα στοιχεία του ακινήτου στο Κτηματολόγιο συμφωνούν με το Ε9, αλλά και την ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου, όταν αυτή χρειάζεται να συνταχθεί, όπως στην πώληση ή στην γονική παροχή.

 *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws.www.greekadvocate.eubm–bioxoi@otenet.gr