Εναρμόνιση Δεδομένων Ελληνικών Ακινήτων

Του Χρήστου ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΥ*

Πολύ συχνά, όταν οι ιδιοκτήτες της ελληνικής ακίνητης (ακίνητης) περιουσίας επιθυμούν να την πουλήσουν ή να τη μεταβιβάσουν, συνειδητοποιούν ότι τα στοιχεία εγγραφής της περιουσίας τους είναι ασύμβατα ή δεν είναι εναρμονισμένα σε διαφορετικά κρατικά μητρώα. Όταν συμβεί αυτό, ο ιδιοκτήτης πρέπει να συνεργαστεί με δικηγόρο και με πολιτικό μηχανικό, προκειμένου να μετρηθεί εκ νέου και να ελεγχθεί το ακίνητό του σύμφωνα με σύγχρονα τεχνικά κριτήρια. Ο πολιτικός μηχανικός οφείλει να επιθεωρήσει και να εξετάσει το ακίνητο, είτε πρόκειται για διαμέρισμα είτε για οικία (ακόμα και όταν πρόκειται για οικόπεδο ή οικόπεδο), και να συγκρίνει τις παρούσες μετρήσεις του και άλλες τεχνικές περιγραφές με την περιγραφή που υπάρχει στο παλαιό υποθηκοφυλακείο, στο σύγχρονο κτηματολόγιο, στον κατάλογο ακινήτων Ε9 που έχει κατατεθεί στην εφορία, το μητρώο του Δήμου και ενδεχομένως με άλλες βάσεις δεδομένων.

Επιπλέον, το ακίνητο που πρόκειται να πωληθεί ή να μεταβιβαστεί (δωρεά σε παιδιά, δωρεά κ.λπ.), περιγράφεται σε διάφορες μορφές και μορφές, είτε συνοπτικά είτε λεπτομερέστερα, σε προηγούμενες πράξεις και τοπογραφικούς χάρτες. Έτσι, η περιγραφή του ίδιου ακινήτου μπορεί να ποικίλλει, μερικές φορές σημαντικά, και οι αποκλίσεις πρέπει να αντιμετωπιστούν, προκειμένου να εναρμονιστούν τα δεδομένα του ακινήτου.

Η πώληση ή μεταβίβαση ενός ακινήτου ξεκινά με έναν δικηγόρο που εξετάζει τις πράξεις και ενδεχομένως τους τοπογραφικούς χάρτες και με μια αναζήτηση τίτλων στο τοπικό υποθηκοφυλακείο ή στο σύγχρονο Κτηματολόγιο. Στη συνέχεια, ένας πολιτικός μηχανικός πρέπει να ελέγξει τα τεχνικά χαρακτηριστικά του εν λόγω ακινήτου. Ο μηχανικός θα παράγει σύγχρονες, ενημερωμένες μετρήσεις και άλλες περιγραφές του ακινήτου. Στη συνέχεια, ο μηχανικός, ο δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος θα συγκρίνουν τις σημερινές μετρήσεις με αυτές που αναφέρουν οι παλαιότερες πράξεις και οι τοπογραφικοί χάρτες. Μια πράξη πριν από είκοσι, τριάντα ή περισσότερα χρόνια μπορεί να περιγράφει το διαμέρισμα ως 95 τετραγωνικά μέτρα, ενώ σήμερα ο μηχανικός c. μπορεί να το μετρήσει ως 98 τ.μ. Σε αυτή την περίπτωση, προσπαθούμε να δούμε αν τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα έχουν «αφαιρεθεί» από παρακείμενη πολυκατοικία του ίδιου κτιρίου, ή αν αποτελούν μέρος των κοινόχρηστων χώρων του κτιρίου. Ανάλογα με κάποιες λεπτομέρειες, ίσως χρειαστεί πρώτα να τροποποιήσουμε τον χάρτη (κύρια πράξη) του κτιρίου και στη συνέχεια να υπογράψουμε την πώληση ή τη μεταβίβαση του διαμερίσματός μας.

Σε άλλες περιπτώσεις, ο πολιτικός μηχανικός συγκρίνει τις σημερινές μετρήσεις του διαμερίσματος ή του σπιτιού με τον φάκελο της οικοδομικής άδειας και πολύ συχνά αποκαλύπτονται αποκλίσεις. Σε τέτοιες περιπτώσεις, πρέπει πρώτα να νομιμοποιήσουμε αυτές τις αποκλίσεις ή τις ξεκάθαρες παρατυπίες στο κτίριο, να πληρώσουμε κάποια μικρά ή όχι τόσο βαριά πρόστιμα στο κράτος και στη συνέχεια να μας επιτραπεί από το νόμο να πουλήσουμε το διαμέρισμα ή το σπίτι. Αυτό πηγάζει από παλαιότερες πρακτικές δεκαετιών πριν, όταν τα κτίρια στην πραγματικότητα κατασκευάζονταν όχι ακριβώς όπως έδειχναν τα σχέδια αδειών τους. Μέχρι το 2011 τέτοιες «διαφορές» συνήθως καλύπτονταν και οι πωλήσεις μπορούσαν να περάσουν. Μετά το 2011, οι παρούσες και παλιές πράξεις και οι τοπογραφικοί χάρτες και σχεδιαγράμματα εξετάζονται σχολαστικά και ακόμη και μικρές τεχνικές αποκλίσεις (το μπαλκόνι ή το παράθυρο είναι 15 εκατοστά μακρύτερο ή ευρύτερο), πρέπει να δηλωθούν και να διευθετηθούν πριν μας επιτραπεί να υπογράψουμε την πράξη κλεισίματος πώλησης στον συμβολαιογράφο.

Ακόμα και όταν το ακίνητο προς πώληση είναι οικόπεδο ή οικόπεδο, χρειαζόμαστε το τεχνικό έγγραφο ταυτότητας του πολιτικού μηχανικού, το οποίο θα αναφέρει την ακριβή μορφή, το μέγεθος και την επιφάνειά του και θα πιστοποιεί επίσης ότι το οικόπεδο είναι χέρσο, δηλαδή ότι δεν υπάρχει κτίσμα ή σπίτι σε αυτό.

Η διαδικασία πρώτα ανακάλυψης και στη συνέχεια εναρμόνισης των διαφορών δεν είναι εύκολη και ο δικηγόρος που είναι συνήθως υπεύθυνος για την πώληση από την πλευρά του πωλητή πρέπει να συντονιστεί με διάφορες αρχές, όπως η εφορία, ο δήμος, η υπηρεσία δόμησης και άλλοι, καθώς και με άλλους επαγγελματίες, συμπεριλαμβανομένου του πολιτικού μηχανικού, του συμβολαιογράφου και του λογιστή, Προκειμένου να αποκτήσουμε σύγχρονα πιστοποιητικά, τα οποία θα αναφέρουν όλα τις ίδιες διαστάσεις και την ίδια περιγραφή του ακινήτου, πριν φτάσουμε στο γραφείο του συμβολαιογράφου, για να υπογράψουμε την πώληση ή τη μεταβίβαση του ακινήτου. Και ακόμη και τότε, ίσως χρειαστεί να ξεπεραστούν περισσότερα εμπόδια, συμπεριλαμβανομένης της καταχώρισης της πράξης πώλησης / μεταβίβασης στο τοπικό κτηματολόγιο, υπό την προϋπόθεση ότι ο διευθυντής του δεν προωθεί διαφορετική ερμηνεία του νόμου από εκείνη του συμβολαιογράφου και των δικηγόρων!

  *Χρήστος ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΣ, δικηγόρος

ο Άρειος Πάγος της Ελλάδος, LL.M.

www.greekadvocate.eu

Ηλεκτρονική διεύθυνση: bm-bioxoi@otenet.gr